4号特例見直しでリフォーム時の建築確認申請の扱いも変わる？防音工事は確認申請が必要なのか？
皆さんは、建物のリフォームを行う際、建築確認申請というものが必要になるケースがあるというのはご存知でしょうか？建築確認申請とは、これから行うことを予定しているリフォーム工事に関して、その内容が、建築基準法や消防法、その他自治体の条例などにきちんと適合しているのかを、公的機関に事前審査してもらう制度となります。この確認申請は、工事を行う前の『義務』としておくことで、好き勝手にリフォームが行われ、火災や自然災害時に人命を落とすような事故に発展しない強い建物を作ることが目的となっています。新築時であれば、全ての建物が確認申請を行わなければならないのですが、一度審査を通過している建物ですので、リフォーム時には必要ないと考えている方が多いです。しかし、リフォームの中には、確認申請が必要なケースが存在するのです。
さらに、2025年4月からは、リフォーム・リノベーションにおける確認申請の取り扱いがややこしくなるとされています。実は、2025年4月から、これまでの「4号特例」制度が廃止されることになっており、確認申請が必要なリフォームの基準が変わるとされているのです。
そこでこの記事では、リフォームに関わる確認申請について、現在のルールと、2025年からどう変わるのかについて解説します。
2025年4月に予定される4号特例縮小で何が変わる
それではまず、2025年4月からの施行が予定されている『「4号特例」の変更』について、何がどう変わるのかについて解説します。4号特例の縮小については、国土交通省がパンフレットを配布していますので、以下の資料も確認してみましょう。
参考：4号特例縮小について
現行法では4号建築物の大規模修繕は確認申請が不要
それではまず、現行法によるリフォームの取り扱いについて簡単に解説します。現在の法律では、住宅は「2・3・4号建築物」の3タイプに分けられていて、4号建築物に分類される小規模な建築物であれば、確認申請は不要というルールになっています。ちなみに、4号建築物がどういった住宅なのかというと、以下のように規定されています。
1.木造の場合、2階建て以下かつ、床面積が500平方メートル以下のもの。ただし、特殊建築物の用途（共同住宅、店舗、集会場、車庫、物置等）で200平方メートルを超えるものを除く。
2.木造以外の場合、平屋かつ、床面積が200平方メートル以下のもの。
※ 1．の場合であっても軒高9メートルを超えるもの、高さ13メートルを超えるものは該当しません
引用：入間市サイトより
分かりやすく言うと、日本国内にある一般的な木造2階建て住宅が4号建築物という扱いになっています。それぞれの建築物に関わるリフォーム時の確認申請の取り扱いについては、以下のように定められています。
- ・2号建築物（木造3階建て以上）：大規模の修繕・模様替え、増築の場合は確認申請が必要になりやすい
- ・3号建築物（木造以外（鉄骨造・RC造など）で2階建て以上）：2号建築物と同様
- ・4号建築物（平屋・木造2階建て）：増築の場合は確認申請が必要になりやすい
上記のように、4号建築物以外は、「大規模の修繕・模様替え(リフォーム)」を行う際も建築確認申請が必要になる場合があります。なお、「大規模の修繕・模様替え(リフォーム)」とは、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根または階段)の1種以上について行う過半の修繕・模様替えと定義されていて、例えば屋根の葺き替えや外壁の全面改修などが当たります。
どちらにせよ、4号建築物に当たる多くの一般的な住宅の場合、増築以外のリフォームは建築確認申請が不要です。
2025年4月の法改正後の取り扱いについて
それでは、2025年4月に予定されている4号特例の縮小（廃止）により、何がどう変わるのでしょうか？そもそも、2025年4月に予定されている法改正では、「4号建築物」という区分はなくなり、新たに「新2号建築物」もしくは「新3号建築物」に分類しなおされることになります。
これにより、従来の法律にあった4号特例と呼ばれる制度が縮小（廃止）されることになるため、リフォームにおける建築確認申請の取り扱いが変わってしまうことになるのです。
引用：4号特例縮小について
上のイラストのように、2025年4月に予定されている法改正により、現在4号建築物に該当している住宅でも、多くの建物が新2号建築物に分類しなおされることになり、大規模なリフォームを行う際には、これまで不用であった確認申請が必要になる可能性があるのです。新3号建築物は、大規模修繕でも確認申請は不要となっていますが、これに該当するのは「木造平屋建て(延べ面積200㎡以内)」のみですので、対象範囲がかなり狭まっています。
2025年4月以降のリフォームは日数や費用負担が増えるかも
上述のように、2025年4月に4号特例の縮小（廃止）が予定されています。この法改正により、今までは必要なかった確認申請が必要になる場合がありますので、注意が必要です。
確認申請が必要になった場合、リフォームが完了までにかかる日数が伸びる、費用が高くなるなどの問題が生じると考えられるからです。建築確認申請は、書類の準備や申請手続きなどが必要で、さらに審査などもきちんと行われます。そのため、申請が不要だった時と比較すると、それなりの日数がかかってしまうのです。また、工務店からすると、申請書類の作成や手続きに、手間や時間、コストがかかってしまいます。
つまり、2025年4月以降のリフォーム工事は、現在の法律下でリフォームを行うよりも、かかる費用が割高になってしまう可能性があると考えましょう。特に、昨今は、円安や物価高の影響により、リフォームに使用する建材の値上げも続いています。今後、現在の物価が急激に下がるようなことはありませんし、自宅のリフォームを考えた時には、なるべく早く実行するのが最も安く収まる可能性があると考えた方が良いかもしれませんよ。
2024年現在、建築確認申請が必要になるリフォームの種類について
それではここからは、リフォーム工事の種類別に、確認申請が必要な物をご紹介していきます。「大規模なリフォーム」と言われても、いまいちイメージが付かないと思いますので、以下で分かりやすくいくつかの例をご紹介してみます。
屋根葺き替え工事(「4号」以外)
屋根の葺き替え工事とは、現在設置されている屋根材を一度撤去してしまい、新たな屋根材に交換するというリフォーム工事です。そして、屋根材の葺き替え工事を、鉄骨2階建てや木造3階建てなどの4号建築物以外で行う場合、確認申請が必要になる場合があります。
これは、屋根材を半分以上葺き替えする工事の場合、「大規模の修繕・模様替え」の定義に当てはまることから、確認申請が必要だからです。屋根に施工される屋根材は、風雨から住人を守るだけでなく、火災から守るという重要な役割を担っています。さらに、屋根材の重量によって建物にかかる重量が大きく異なり、耐震性能などに関係することから、法律的にも確認申請が必要と位置付けられているのです。
外壁の全面改修(「4号」以外)
建物の外壁は主要構造部に分類されますので、、鉄骨2階建てや木造3階建てなど、4号建築物以外の建物において、外壁の過半を補修するリフォーム工事を行う場合、確認申請が必要になります。
なお、ここでいう「外壁の全面改修」とは、外壁材の大部分を張り替えるといった工事を指しています。例えば、もともと吹き付けの外壁だったものをサイディング壁にするといった大幅な変更を伴う工事です。外壁材はそのままで、表面の塗装を塗り替えるようなリフォーム工事の場合は、確認申請は必要ありません。
増築（床面積が増えるリフォーム）
床面積が増えるリフォーム、いわゆる増築を行う場合、上述したように確認申請が必要です。（準防火・防火地域外の建物であれば、10㎡を超える場合のみ確認申請が必要です）
増築に関しては、新たな部屋を作るといった分かりやすいもの以外に、吹き抜け部分に「床を足す」と言ったリフォームがあります。この場合、床面積が増加する結果になりますので、法的には増築に当たり、確認申請が必要になります。防音工事で確認申請が必要になるケースは、増築の場合が多いです。
なお、増築に関する確認申請は、土地と増築の規模などによって確認申請が不要となる場合があり、それは以下のようなケースです。
カーポートや物置の設置
「増築」と聞くと、住宅そのものに対して工事を行い、新たな部屋を作るといったイメージをもつ方が多いのではないでしょうか？しかし、法的な意味での「増築」は、室内の床面積に限定している物ではありません。
例えば、大型の物置を購入して、自宅の庭に設置するといった工事の場合、どういったイメージを受けるでしょうか？一般の方からすると、居住空間に手を入れているわけではないので、増築やリフォームを行っているという認識など全くないのではないでしょうか？しかし、大型の物置は雨風がしのげるので「屋内的用途あり」とみなされてしまいます。したがって、準防火・防火地域内に建てられている住宅の庭などに物置を設置する場合には、確認申請が必要になります。準防火・防火地域外の場合は、10㎡以上の物置を購入し設置する場合に限り確認申請が必要です。
なお、物置と同じく、カーポートを設置する場合も、雨風がしのげるものの場合「屋内的用途あり」という判断が下され、確認申請が必要です。
2024年現在、建築確認申請が不要な場合
2024年現在の法律で、建築確認申請が不要なケースは以下のような場合です。
マンションでのリフォーム
マンションに住んでいる方が、自分の住戸内のリフォームを行う場合は、基本的に確認申請は不要と考えて問題ありません。
マンションは、4号建築物ではありませんが、1戸の住戸のリフォームで、「全体の過半を超える修繕・模様替え」を行うなど、現実的に考えにくいため、確認申請は基本不要と考えても構いません。マンションであれば、増築なども不可能です。
4号建築物が通常のリフォームを行う場合
現行法の4号建築物に該当する住宅の場合、ほとんどのリフォームで確認申請は不要と言えます。
4号建築物で確認申請が必要になるのは、延べ床面積が一定以上増えるような『増築』を行う場合に限ります。つまり、既存の部屋を防音室に作り替えるといった防音工事の場合、増築には該当しませんし、確認申請は不要です。防音工事で確認申請が必要になるのは、屋外に10㎡以上のプレハブ小屋などを設置し、それを防音室にするといったケースです。
既存不適格建築物のリフォームは注意が必要！
皆さんは、既存不適格建築物という言葉を耳にしたことがあるでしょうか？住宅関連について調べ物をしていると意外によく見かける言葉だと思いますので、ここで簡単にご紹介しておきます。
日本国内で住宅を建てる時には、建築基準法に従わなければいけません。ただ、この建築基準法という法律は、過去に何度も改正が行われ、徐々に規制が強化されて行っているのです。
そのため、家を建てる時には「その時点での建築基準法に適合している」という場合でも、後から法律が改正されてしまい、最新の建築基準法の基準を満たせなくなってしまうというケースは珍しくありません。それでは、法律の改正の度に、家の持ち主さんは最新の法律に適合させるためのリフォームをしなければならないのでしょうか？そうなると、何度も建物の改修が必要になり、家の持ち主さんの負担が非常に大きくなってしまいます。
したがって、建築基準法に関しては、「建築時点の法律を満たしていれば、その後法律が改正されたとしても、それに合わせて改修する必要はない」という決まりが設けられています。ただ、最新の建築基準法にしたがって建てられた住宅とは明確に異なる部分があるので、それを区別するため、今の法律の基準を満たせていない住宅（建てた時には法律を守っていた）を『既存不適格建築物』と呼んでいます。
そして、既存不適格建築物のリフォームを検討した時には、そうでない住宅のリフォームにはない注意点が存在します。
というのも、既存不適格建築物で、確認申請が必要と判断されるような大規模リフォームを行う際には、その時点の建築基準法の基準に適合させなければならないからです。例えば、既存不適格建築物となっている木造3階建て住宅の場合、屋根の葺き替え工事のみを行いたくても、建築確認申請を行わなければならないので、その時点で不適格となっている部分も合わせて工事を行い、現行法に適合させなければならないのです。古い建物の中には、構造強度がそもそも弱すぎる物件が多いですし、現行法に適合させようと思えば、建て替えた方が早い…なんてことになるケースもあるのです。
このように、築年数が経過した住宅のリフォームでは、考えてもいなかったようなリフォームをしなければならなくなり、思いがけないコストが発生してしまう恐れがあります。
まとめ
今回は、防音工事には直接的な関係はあまりないのですが、住宅のリフォームを行う際に知っておきたい建築確認申請の基礎知識について解説しました。
確認申請が必要になるほどのリフォームは、この記事でご紹介したような葺き替えや増築など、建物の構造や安全性に関わるものです。ただ、防音工事は、お客様の要望によっては、既存の壁を取り払って大きな防音室を作るとか、逆に新たな間仕切り壁を追加して1部屋を2部屋に分けるといった工事を行うことがあります。こういった場合には、消防法などが関係してきますので、公共機関への各種届出が必要になると考えておきましょう。
もちろん、確認申請が必要な工事内容になれば、防音工事業者側からその旨が伝えられるはずです。申請自体も基本的に業者が行ってくれますので、お客様側の負担は申請のためのコストぐらいと考えておきましょう。なお、確認申請にかかるコストは、申請費と検査費として数万円程度です。
