一戸建てのリフォーム工事で建築確認申請が必要なパターンとは？

今回は、住宅のリフォームについて、意外と見落とされがちな注意点をご紹介していきます。

皆さんは、建物のリフォームを行う際、建築確認申請というものが必要になるケースがあるというのはご存知でしょうか？建築確認申請とは、これから行うことを予定しているリフォーム工事に関して、その内容が、建築基準法や消防法、その他自治体の条例などにきちんと適合しているのかを、公的機関に事前審査してもらう制度となります。この確認申請は、工事を行う前の『義務』としておくことで、好き勝手なリフォームが行われ、火災や自然災害時に人命を落とすような事故に発展しない強い建物を作ることが目的となります。新築時であれば、全ての建物が確認申請を行わなければならないのですが、一度審査を通過している建物ですので、リフォーム時には必要ないと考えている方が多いです。しかし、リフォームの中には、確認申請が必要なケースが存在するのです。

そこでこの記事では、一戸建て住宅のリフォームについて、建築確認申請が必要なケースがどのような場合なのかを解説します。

リフォームに届出が必要なの？

今まで、自宅のリフォーム工事を経験したことがある人の中にも、「建築確認申請なんかしていないけど？」と疑問に感じた方がいるかもしれませんね。ただ、こういった方が存在するのは当たり前のことで、実は、リフォームに関する確認申請については、全てのリフォーム工事が義務付けられているわけではないのです。

ここではまず、建築基準法で定められている、確認申請の基準について解説します。

確認申請が不要なケース

「大規模の修繕・模様替え(リフォーム)」を行う場合でも、『4号建築物』に分類される小規模な建築物であれば、確認申請は不要です。なお、4号建築物は、以下のような建築物です。

1.木造の場合、2階建て以下かつ、床面積が500平方メートル以下のもの。ただし、特殊建築物の用途（共同住宅、店舗、集会場、車庫、物置等）で200平方メートルを超えるものを除く。
2.木造以外の場合、平屋かつ、床面積が200平方メートル以下のもの。
※　1．の場合であっても軒高9メートルを超えるもの、高さ13メートルを超えるものは該当しません
引用：入間市サイトより

これからも分かるように、多くの方が住んでいる一般的な木造2階建て住宅の場合、リフォームを行う場合の建築確認申請が不要になるのです。

「鉄骨2階建てや木造3階建て」は確認申請が必要

4号建築物以外の住宅では、「大規模の修繕・模様替え(リフォーム)」を行う場合、建築確認申請が必要です。なお、鉄骨2階建てや木造3階建てなどの4号建築物以外でも、小規模なリフォームであれば確認申請は不要となります。

ここでいう「大規模の修繕・模様替え(リフォーム)」については、「主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上について行う過半の修繕・模様替え」と定義されています。

例えば、壁のリフォームでも、クロスを張り替えするだけと言ったリフォームであれば、小規模リフォームに分類されますので、確認申請は不要です。これが、階段の位置を変更する、壁や柱などを大幅に変更するといったリフォームをする場合、建築確認申請が必要となります。

「増築」の場合は確認申請が必要

注意が必要なのは、木造2階建てのような4号建築物であってもそれ以外の建築物であっても、リフォームとして「増築」を行う時には、基本的に確認申請が必要になります。

なお、増築に関する確認申請は、土地と増築の規模などによって確認申請が不要となる場合があり、それは以下のようなケースです。

日常生活の中ではあまり意識することはありませんが、土地には準防火・防火地域が定められています。これは、万一火災が発生した時、周囲への延焼を防止する措置を義務付けるためのものなのですが、一般的に都市部の建築密集地は、火災発生時の延焼を抑える目的で、防火地域に指定されています。
建築確認申請は、建築基準法や消防法に準拠しているのかを確認するためのものですので、こういった火災の延焼を防止する一環として、準防火・防火地域での増築は、常に確認申請が必要とされています。

準防火・防火地域以外の増築の場合、10㎡を超える場合にのみ確認申請が必要です。

建築確認申請が必要になるリフォームの種類について

それではここからは、リフォーム工事の種類別に、確認申請が必要な物をご紹介していきます。「大規模なリフォーム」と言われても、いまいちイメージが付かないと思いますので、以下で分かりやすくいくつかの例をご紹介してみます。

屋根葺き替え工事

屋根の葺き替え工事とは、現在設置されている屋根材を一度撤去してしまい、新たな屋根材に交換するというリフォーム工事です。そして、屋根材の葺き替え工事を、鉄骨2階建てや木造3階建てなどの4号建築物以外で行う場合、確認申請が必要になる場合があります。

これは、屋根材を半分以上葺き替えする工事の場合、「大規模の修繕・模様替え」の定義に当てはまることから、確認申請が必要だからです。屋根に施工される屋根材は、風雨から住人を守るだけでなく、火災から守るという重要な役割を担っています。さらに、屋根材の重量によって建物にかかる重量が大きく異なり、耐震性能などに関係することから、法律的にも確認申請が必要と位置付けられているのです。

外壁の補修工事

建物の外壁は主要構造部に分類されますので、、鉄骨2階建てや木造3階建てなど、4号建築物以外の建物において、外壁の過半を補修するリフォーム工事を行う場合、確認申請が必要になります。

なお、ここでいう「外壁の補修」とは、外壁材の大部分を張り替えるといった工事を指しています。例えば、もともと吹き付けの外壁だったものをサイディング壁にするといった大幅な変更を伴う工事です。外壁材はそのままで、表面の塗装を塗り替えるようなリフォーム工事の場合は、確認申請は必要ありません。

増築（床面積が増えるリフォーム）

床面積が増えるリフォーム、いわゆる増築を行う場合、上述したように確認申請が必要です。（準防火・防火地域外の建物であれば、10㎡を超える場合のみ確認申請が必要です）

増築に関しては、新たな部屋を作るといった分かりやすいもの以外に、吹き抜け部分に「床を足す」と言ったリフォームがあります。この場合、床面積が増加する結果になりますので、法的には増築に当たり、確認申請が必要になります。防音工事で確認申請が必要になるケースが、増築の場合が多いです。

カーポートや物置の設置

「増築」と聞くと、住宅そのものに対して工事を行い、新たな部屋を作るといったイメージをもつ方が多いのではないでしょうか？しかし、法的な意味での「増築」は、室内の床面積に限定している物ではありません。

例えば、大型の物置を購入して、自宅の庭に設置するといった工事の場合、どういったイメージを受けるでしょうか？一般の方からすると、居住空間に手を入れているわけではないので、増築やリフォームを行っているという認識など全くないのではないでしょうか？しかし、大型の物置は雨風がしのげるので「屋内的用途あり」とみなされてしまいます。したがって、準防火・防火地域内に建てられている住宅の庭などに物置を設置する場合には、確認申請が必要になります。準防火・防火地域外の場合は、10㎡以上の物置を購入し設置する場合に限り確認申請が必要です。

なお、物置と同じく、カーポートを設置する場合も、雨風がしのげるものの場合「屋内的用途あり」という判断が下され、確認申請が必要です。

既存不適格建築物のリフォームは注意が必要！

皆さんは、既存不適格建築物という言葉を耳にしたことがあるでしょうか？住宅関連について調べ物をしていると意外によく見かける言葉だと思いますので、ここで簡単にご紹介しておきます。

日本国内で住宅を建てる時には、建築基準法に従わなければいけません。ただ、この建築基準法という法律は、過去に何度も改正が行われ、徐々に規制が強化されて行っているのです。
そのため、家を建てる時には「その時点での建築基準法に適合している」という場合でも、後から法律が改正されてしまい、最新の建築基準法の基準を満たせなくなってしまうというケースは珍しくありません。それでは、法律の改正の度に、家の持ち主さんは最新の法律に適合させるためのリフォームをしなければならないのでしょうか？そうなると、何度も建物の改修が必要になり、家の持ち主さんの負担が非常に大きくなってしまいます。

したがって、建築基準法に関しては、「建築時点の法律を満たしていれば、その後法律が改正されたとしても、それに合わせて改修する必要はない」という決まりが設けられています。ただ、最新の建築基準法にしたがって建てられた住宅とは明確に異なる部分があるので、それを区別するため、今の法律の基準を満たせていない住宅（建てた時には法律を守っていた）を『既存不適格建築物』と呼んでいます。

そして、既存不適格建築物のリフォームを検討した時には、そうでない住宅のリフォームにはない注意点が存在します。

というのも、既存不適格建築物で、確認申請が必要と判断されるような大規模リフォームを行う際には、その時点の建築基準法の基準に適合させなければならないからです。例えば、既存不適格建築物となっている木造3階建て住宅の場合、屋根の葺き替え工事のみを行いたくても、建築確認申請を行わなければならないので、その時点で不適格となっている部分も合わせて工事を行い、現行法に適合させなければならないのです。古い建物の中には、構造強度がそもそも弱すぎる物件が多いですし、現行法に適合させようと思えば、建て替えた方が早い…なんてことになるケースもあるのです。

このように、築年数が経過した住宅のリフォームでは、考えてもいなかったようなリフォームをしなければならなくなり、思いがけないコストが発生してしまう恐れがあります。

まとめ

今回は、防音工事には直接的な関係はあまりないのですが、住宅のリフォームを行う際に知っておきたい建築確認申請の基礎知識について解説しました。

確認申請が必要になるほどのリフォームは、この記事でご紹介したような葺き替えや増築など、建物の構造や安全性に関わるものです。ただ、防音工事は、お客様の要望によっては、既存の壁を取り払って大きな防音室を作るとか、逆に新たな間仕切り壁を追加して1部屋を2部屋に分けるといった工事を行うことがあります。こういった場合には、消防法などが関係してきますので、公共機関への各種届出が必要になると考えておきましょう。

もちろん、確認申請が必要な工事内容になれば、防音工事業者側からその旨が伝えられるはずです。申請自体も基本的に業者が行ってくれますので、お客様側の負担は申請のためのコストぐらいと考えておきましょう。なお、確認申請にかかるコストは、申請費と検査費として数万円程度です。